29 24 48 32 torben@bygogtjek.dk

Værdi af forbedringer i andelsboliger

Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen fastsættes. Prisen består af to komponenter: Andelen af foreningens formue og værdien af de evt. individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget.

Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelslejligheden. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Bestyrelsen skal altså skønne, om sælgers værdiansættelse af evt. individuelle forbedringer er rimelig. Denne vurdering kan med fordel for alle parter vedtages til at varetages af en uvildig vurderingsmand

Andelshaveren er berettiget til at få en kompensation for de forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Om forbedringsarbejder i andelsboliger siger lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9: “Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage”.

Der har på basis af denne lovgivning dannet sig en omfattende praksis vedrørende værdifastsættelsen.

Fremgangsmåde ved vurdering

Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at flytte, bør bestyrelsen anmode den pågældende om at udarbejde en oversigt over de individuelle forbedringer, han har udført eller foranlediget udført. Oversigten skal angive anskaffelsesår, anskaffelsespris, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Herudover angives det antal timer, andelshaveren eventuelt har brugt på forbedringsopgaven.

På grundlag af denne opgørelse kan bestyrelsen herefter indkalde til en besigtigelse med deltagelse af sælger, repræsentanter for bestyrelsen og eventuelt en professionel vurderingsmand.

Den deraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator, bestyrelse samt sælger,  administrator kan herfra udarbejde den endelige overdragelsesaftale.

Vedligeholdelsesstanden skal vurderes ud fra et kendskab til andelslejligheders standard i det almindelighed og standarden i den pågældende forening i særdeleshed.

Der kan gives et tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed.

Omvendt skal lejligheden være i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdt for at udløse et fradrag

Fradragets størrelse skal svare til en opretning af lejligheden til en standard svarende til den ringeste ‘normalt’ vedligeholdte lejlighed.

Beløbet skal således ikke dække en fuld istandsættelse af lejligheden.

Individuelle forbedringer

Individuelle forbedringsarbejder i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af boligen, og omfatter ikke almindeligt vedligeholdelsesarbejde.

Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført og i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Således skal det for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse / ansøgning om byggetilladelse på arbejder, hvortil der kræves anmeldelse til byggemyndigheder / byggetilladelse / ibrugtagningstilladelse, samt at installationsarbejder, der kræves udført af en autoriseret håndværker, vitterligt er udført af en sådan, og kan dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende.

I mange tilfælde er det også påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.

 

Individuelle forbedringer udført af andelshaveren

Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange arbejder kan udmærket udføres af andelshaveren selv. Arbejderne skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført. Det vil sige, at materialer skal være rigtig anvendt, og at udførelsen ikke må afvige fra den, en god håndværker kan præstere. Andelshaveren bør gemme fakturaer på materialer samt lave en opgørelse over anvendte timer.

Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel svendeløn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker på det givne felt ville være om at udføre arbejdet. Således har den glade amatør ofte anvendt betydeligt flere timer på at udføre et arbejde, end han ved vurderingen bliver honoreret for.

Individuelle forbedringsarbejder udført af håndværkere

Visse arbejder kræves udført af autoriserede håndværkere. Det gælder for eksempel installationsarbejder i forbindelse med omlægning af VVS- og el-installationer. Det er vigtigt, at andelshaverne gemmer fakturaer på sådanne arbejder, da de skal dokumentere, at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke sådan dokumentation i forbindelse med overdragelse af andelen, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- henholdsvis El-installatør.

 

Nedskrivning af individuelle forbedringsarbejder

Værdien nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Nedskrivningen kan foretages lineært eller efter en såkaldt knæk-kurve. Den herved fremkomne værdi er en maksimalværdi. Det vil sige, at det i den enkelte situation skal vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.

 

Løsøre

Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder.

Man skal dog være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage løsøre, uanset om han har skrevet under på det i overdragelsesaftalen.

Der eksisterer særlige regler for tilpasset løsøre. Løsøre der er særligt tilpasset eller integreret i bygningsdelen kan angives som ‘Tilpasset løsøre’, hvilket betyder, at løsøret indgår som en forbedring og ikke kan fravælges.



Byg & Tjek ● Torben Lundgren ● 29 24 48 32 ● torben@bygogtjek.dk